Le problème

La marque d'une société civilisée est qu'elle offre un logement adéquat à tous ceux qui en ont besoin. Le logement fait partie de la pyramide des besoins de Maslow. En théorie, chaque personne au Canada a un droit égal à un logement répondant aux exigences de base. Ces exigences impliquent un logement sécuritaire, abordable, habitable, accessible et adapté à la culture locale, situé dans un endroit sûr qui favorise l'accès aux services et à l'économie locale. La réalité actuelle au Canada est en net contraste avec cet objectif. Les problèmes du secteur du logement au Canada sont nombreux. Tout d'abord, les populations les plus vulnérables du Canada sont mal logées : les Autochtones, les personnes ayant un handicap physique, cognitif ou mental, les personnes à faible et moyen revenu, les jeunes, les familles monoparentales, les femmes fuyant la violence, les aînés à revenu fixe modeste, etc. Actuellement, 1,5 million de ménages vivent dans des conditions de « besoin essentiel en logement » (données du recensement de 2021). Entre 1994 et 2017, moins de 4 000 logements sociaux ont été construits chaque année, contre 35 000 à 40 000 par an dans les années 1970 et au début des années 1980. Quant aux logements locatifs construits à cet effet, notamment les grands appartements, traditionnellement la principale source de logements abordables, leur nombre a lui aussi considérablement diminué. Au cours des deux décennies comprises entre 1960 et 1980, environ 50 000 appartements étaient construits chaque année. Entre 1980 et 2022, ce nombre a été réduit de moitié. Concrètement, dès 1993, sous le gouvernement libéral de Jean Chrétien, la construction de logements abordables subventionnés par le gouvernement fédéral (logements sociaux, logements coopératifs et logements à loyer modéré) a été drastiquement réduite. La conséquence prévisible de la réduction des dépenses fédérales en matière de logements non marchands est le fléau croissant de l'itinérance, dont les paramètres précis sont inconnus car les principales agences fédérales censées s'y attaquer, la Société canadienne d'hypothèques et de logement et Infrastructure Canada, n'ont pas été en mesure de rendre compte adéquatement de leurs progrès vers l'atteinte d'un objectif fixé par le gouvernement fédéral.

Aujourd'hui, au Canada, plus de 95 % des logements sont des logements de marché, construits et gérés par le secteur privé. À Singapour, en revanche, moins de 20 % des logements sont de marché. Actuellement au Canada, 66 % des Canadiens sont propriétaires de leur logement. Dans bien des cas, cette situation favorable est due à une combinaison de facteurs : conjoncture favorable, aide des parents pour la mise de fonds, héritages ou emplacement privilégié dans des quartiers urbains recherchés. Quelle qu'en soit l'origine, Remax estime que cet écart entre les familles creuse un immense fossé patrimonial entre propriétaires et locataires. Selon cette entreprise, le patrimoine net moyen des propriétaires est 29 fois supérieur à celui des locataires. À cela s'ajoute la polarisation croissante des richesses, qui a vu le patrimoine net des familles les plus aisées augmenter considérablement après 1999, tandis que celui des familles les plus modestes a stagné. On comprend ainsi mieux pourquoi les familles à revenus faibles et moyens ont aujourd'hui plus de difficultés à aider leurs enfants à accéder à la propriété. Comme l'a souligné Carolyn Whitzman, chercheuse canadienne en politiques du logement, « les jeunes ménages à revenus moyens et modérés sont exclus de l'accès à la propriété ».

Le dernier problème de notre politique du logement réside précisément dans le fait que les gouvernements libéraux et conservateurs successifs ont misé encore plus sur l'immobilier, et sur la frénésie spéculative qui l'accompagne, en tant que principal secteur industriel (en pourcentage du PIB) de notre économie. Sur notre PIB annuel de 1 700 milliards de dollars, environ 14 % sont consacrés à l'immobilier de marché. Cette proportion est le double de la moyenne de l'OCDE. En revanche, au Canada, nous consacrons seulement 0,7 % de notre PIB au logement non marchand. Cela s'explique en grande partie par le traitement fiscal de la propriété immobilière (titre de propriété) : les avantages fiscaux importants accordés aux fiducies de placement immobilier, les revenus que les banques tirent de l'octroi de crédits bon marché et d'incitations financières (dont certaines garanties par l'État), et d'autres facteurs. Le problème est que, de ce fait, le taux d'imposition effectif sur le logement est inférieur à celui des autres placements, ce qui fausse les incitations à investir. Cela détourne les capitaux investis vers l'immobilier au détriment d'autres activités productives ou de nouvelles initiatives économiques. Les gouvernements libéraux et conservateurs ont fermé les yeux alors que la spéculation immobilière et la revente rapide de maisons étaient devenues la norme. Dans cette nouvelle ère, cautionnée par les partis traditionnels, la possession de biens immobiliers est devenue le critère ultime de réussite sociale. Nous vivons dans un nouvel âge d'or et, pour paraphraser l'humoriste américain George Carlin, si vous êtes jeune ou si vous avez un salaire modeste, « vous n'êtes pas des nôtres ».